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楼市销量下滑在退烧? 答案可能没那么简单

2016-05-18 来源:界面
 
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    供地减少,销售下滑,房企推盘愈加谨慎,但北京的房价却依旧只涨不跌。


    来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示,今年前4个月,北京市商品住宅共销售面积230.2万平方米,同比下降8.0%。包括房地产开发投资,新开工面积以及施工面积均出现不同程度下滑。过去4个月,唯一上升的是商品房待售面积,它比去年同期高出了9.2%。


    同时出现下滑的还有二手房网签量。4月份北京二手房网签26374套,环比下降17.6%。


    这些数据看似给火爆的楼市浇了一盆冷水。事实上,过去4个月里,房企们也显得并不积极。来自北京市住建委的数据显示,今年1-4月,全市新建商品住宅(含自住型商品住房)预售批准上市7300套,同比减少16%。而如果扣除自住型商品房,这项数字将进一步缩减至3300套,同比去年供应量大幅减少41%。这意味着即便如今行情火爆,但房企的推盘节奏实际比过去慢了许多。


    但这能说明北京楼市正在“退烧”吗?答案可能并没有那么简单。


    北京的房价还在上涨。在国家统计局发布的最近一期数据里,到今年3月,北京新建商品住宅比去年上涨了14.2%,单月之间的涨幅还在逐渐扩大。
而就在两个礼拜前,有房企刚以3.5万元的楼面价抢下北京六环外一处土地,这里的房价未来或将超过6万元/平方米。


    二手房价的涨势则更为强劲。据链家地产提供的数据,4月北京二手房的参考均价为45803元/平方米,比去年同期上涨了27.61%。


    与此轮全国许多地方出现的量价齐飞不同,量跌价涨,是眼下北京楼市的真实情况。在地价飞涨和商品住宅全面高端化的双重作用下,这座被无数房企视为白银时代必争之地的城市,正在加速向高房价和低成交这两个极端分化。


    这也是眼下量跌价涨的主要原因。一方面,土地供应缩减,未来随着核心地块的进一步稀缺,土地价格仍将继续攀升。


    过去4个月,北京市仅出让3宗住宅用地,整体成交金额和面积分别减少了62%、78%。但成交均价却上涨了近71%。


    而另一方面,地价飞涨正在削减房企的利润空间,使豪宅化趋势加剧,房价上涨预期浓烈。同时,高地价也令不少已经拿地的房企产生观望,他们寄托于依靠土地增值来填补居高不下的成本压力。


    这也是过去四个月新增供应锐减的主要原因。有业内人士指出,除去春节等客观因素,不少房企放慢推盘节奏的主要意图在于观望市场。


    这些悄然发生的变化正在影响北京楼市未来的走向。分析人士认为,北京市场可供选择的空间在减少,房企能够削减的利润空间也在减少,土地供应缩减意味着房价仍可能继续上升,而因地价飞涨导致的全面高端化则可能令低成交成为常态。


    值得一提的是,这种变化令向来供不应求的首都楼市,成为眼下市场浪潮中的异类。国家统计局数据显示,1-4月份,全国商品住宅销售面积与去年同期相比增长38.8%。如此高的增幅意味着全国大多数城市的销售量均在增加。


    而与此轮房地产热潮中那些“日光盘”遍地的城市不同,布局北京的房企接下来可能需要思考更多种打法了。高端项目去化节奏慢,即使在富人遍地的北京也不例外,这对企业现金流有一定考验。而高地价意味着想在这里占据份额将变得更加艰难,一些对联合开发,旧盘改造等开发方式并不熟练的企业或将承受更大的成本压力。


    不过,或许那些高价项目在接下来近乎常态化的低成交日子里将面临一定风险。但在整体土地供应缩减的局面下,北京高房价的趋势可能并不会因此而改变多少。

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