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4月均价再创新高 高房价还能撑多久?

2016-05-19 来源:广州日报
 
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东莞房价目前仍处高位


    多个排名前列镇街房价环比下降


    东莞高房价主要由少数高价楼盘成交支撑


    13256元/m2


    近期,深圳有楼盘定价低于预期入市,深圳客纷纷回流深圳,东莞楼市继续降温,然而东莞房价还是继续上涨。本周东莞市统计局公布4月东莞新建住宅成交情况,4月房价达13256元/平方米,再刷新历史最高纪录。不过,记者发现,不少原来的高房价镇区量价环比3月回落,东莞高房价主要由少数高价楼盘成交支撑。


    此外,对于近期出现的东莞“无房可买”的声音,业内人士认为,去年楼市新开工量大,下半年仍有大量楼盘入市,空档期只是暂时的,购房者不必过于担心而恐慌入市。


    数据对比


    深圳有楼盘定价低于预期


    东莞房价仍走高


    近期,深圳有楼盘以低于预期价格20%开盘,成功吸引深圳购房者入市。


    不过,这种情况暂时并没有蔓延至东莞,东莞不少楼盘定价仍然较高,东莞的住宅均价连续四周上升,并且维持在1.2万元~1.4万元/平方米左右。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,上周东莞一手住宅网签均价约13789元/平方米,创下连续四周上升纪录。


    而根据东莞市统计局公布的最新数据显示,今年4月份东莞新建住宅成交均价为13256元/平方米,再创历史新高。今年以来,东莞新建住宅均价由1月份的11350元/平方米持续上扬。东莞中原地产市场研究部表示,市场价格高企不下,主要原因是东莞市场供应紧张,开发商信心足、预期高,定价高。不过,值得注意的是,受市场降温的影响,东莞有个别项目价格已经有所回调。


    高房价由少数楼盘支撑,多镇区量价齐跌


    据东莞市统计局分析,4月房价再次突破历史新高,主要原因是成交量下降导致均价升高。数据显示,4月份住宅销售面积与环比下调了22.68%,住宅销售额与3月份相比则下调了13.81%。高房价是由少数几个高价楼盘成交支撑的。


    实际上,部分镇街的均价及销售量均出现下调,特别是塘厦等几个原来均价靠前的镇街。市统计局公布数据显示,塘厦、凤岗、松山湖、长安、虎门、黄江等均价比较高的镇街房价均出现200~2000元/平方米下滑。其中塘厦、虎门、松山湖等镇街成交量下滑。而上升幅度超过1200元/平方米的大岭山则由于山湖碧桂园项目以1.8万元/平方米均价集中签约,推动了房价上涨。大岭山镇在4月成交量达15.23万平方米,全市排名第一,占比达18%。


    瑞峰置业市场研究部认为,东莞房价持续坚挺,一方面是近期成交的产品主要是集中在热门区域,对价格的支撑力度较大;另一方面东莞住宅供不应求局势依然严重,多个区域的库存告急,房企降价欲望较低。


    土地供应


    土地市场成交低迷 影响后市供应


    根据天为大数据研究中心提供数据显示,2015年东莞城区全年仅两宗商住地供应,尽管去年在资本金比例下调的利好下,东莞各镇区迎来拿地高潮,土地整体市场也开始回暖,但从2012年至今,城区土地成交和供应一直处于低迷状态,城区土地市场长达四年的不景气意味着,东莞城区将有较长的时间市场没有可供开发的商住用地。


    今年3、4月东莞全市商住地甚至出现断供和“零成交”,全市整体土地交易市场也进入低迷状态。4月东莞政府进一步控制推地规模,总供应量为3宗工业用地,而总成交量为4宗工业用地,创下2004年以来单月成交新低纪录。


    不过,5月份东莞陆续有商住地入市。但受到楼市降温影响,预期“追涨拿地”现象不再。


    “三旧改造”项目来救场


    除了东莞“控规”调整部分镇区居住用地减少外,东莞规划局还发布了“三旧改造”规划方案。东莞市城乡规划局官网目前正在公示东城区黄旗南片区2号“三旧”改造单元前期研究报告并准备召开听证会,从今年开始,犬眠岭、旧锡边、立新以及牛山新村等地块将分期改造,保存学校、居住、商住用地,建设片区级公共设施,提升服务配套能力,成为黄旗山南居住板块重要组成部分,规划面积约173.78公顷。改造成功后,将大大缓解目前城区新建住宅供应少的难题。


    一名开发销售过“三旧改造”项目的开发商业内人士告诉记者,从成本来看,“三旧改造”项目时间长,但是成本较低,即使定价较低也有获利空间。


    另外,土地供应的减少也将推动部分本土开发商推动开发计划。据了解,目前中天、光大等本土开发商手上仍有不少商住用地有待开发。东莞中原研究部表示,政府控制商住用地的放量,也是一种变相催促囤地的开发商加快进入开发状态的手段,以促进东莞房地产市场的良性发展。


    成交现状


    5月前半月成交量同比降42%


    但库存量低支撑高房价


    支撑东莞高房价的主要原因是低库存。天为大数据研究中心数据显示,截至2016年4月30日,东莞商品房市场库存量为306万平方米,按照过去12个月平均成交量计算,消化周期缩短至3个月。由于长达一年的楼市热销,东莞长期处于供不应求状态,部分镇区库存消化周期甚至为0。


    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周(5月9日~5月15日)全市一手住宅签约12.4万平方米,环比前一周大幅减少2%,住宅成交连续2周环比下降;截至目前二季度住宅单周成交仅16.2万平方米,成交触底,上周是近3个月以来成交最低的一周。截至5月15日, 5月前半个月东莞一手住宅网签面积约25.7万平方米,同比萎缩约42%。


    消化周期将加长


    随着市场成交量持续下降,意味着消化库存的时间加长,按照5月上半月成交量25.7万平方米来预估,库存量的消化周期将由3个月加大至6个月。值得注意的是,市场的观望还在继续,楼盘来访量减少,加重了成交量持续下滑的预期。据东莞中原CCES系统显示,上周东莞楼盘来访量环比下降30%。


    东莞没房买?市场出现暂时空档期


    近期市场上出现一种“东莞没房买”的声音,特别是近期东莞出台“控规”调整,将减少部分镇区居住用地的规划,市场供应量不足引发许多购房者担忧。


    据天为地产市场研究部一季度报告显示,2016年一季度,东莞商品住宅新增供应仅179.4万平方米,环比去年第四季度的265.2万平方米下降了32%;市场放量一直呈现萎缩态势,特别是城区商品住宅新增供应萎缩更为明显。


    天为地产研究部认为,预计今年6、7、8月甚至是更长的一段时间,市场的空档期将不可避免。不过不排除在市场利好的前提下,介于市场刚性需求的存在,以及房地产项目资本金比例下调、二套房首付比例下调的大环境下,部分开发商会加快推盘速度。该地产研究部认为,空档期的出现会助涨房价。


    整体新开工量仍高


    天为地产市场研究部认为,造成目前市场空档期的一个主要原因,是人为造成的开工放缓和惜售。前期市场低迷,一部分开发商迫于资金压力不得不暂缓开工和施工。而现在,有一部分开发商则抱着惜售吸金的心理,在等待市场回暖带来的丰厚利润。不过,据瑞峰置业市场研究部统计,去年全年东莞住宅开工量达822.72万平方米,预计今年开工量仍处高位。去年新开工项目和延迟开工项目将在今明两年入市。下半年有多达几十个楼盘有新品加推入市,购房者不必担心“无房可买”。


    深莞房价差1:3.9 东莞对深圳客仍有吸引力


    合富辉煌东莞市场研究部认为,在深圳出台“3·25”楼市新政后,深圳周成交量稳定在500套上下,房价稳定在5.1~5.2万元/平方米之间;东莞周成交量稳定在1200套上下,房价稳定在1.3~1.4万元/平方米之间。深圳与东莞的房价差整体约为1:3.9,即“深圳一套房,东莞4套房”格局,深莞巨大房价差,加快了深圳人置业东莞趋势。


    业内人士认为,目前存在的观望只是暂时的。长远来看,由于存在房价的差距,深圳人进入东莞置业的步伐将难以被阻,而随着深圳客的光顾,东莞房价上升在所难免。


    此外,东莞城市建设和配套的完善,地铁的开通等利好因素,也吸引深圳购房者来东莞置业。


    透支升值潜力 购房纠纷增多


    不过,也有人对部分开发商提高房价,过大透支楼盘升值潜力感到担忧。“部分楼盘已经提前透支了未来几年甚至十年的房价,投资客购买后只能是被套牢。”在市场降温期,认为投资回报率低,购房者开始找各种理由进行退定退房。目前已经有不少楼盘出现购房者、投资客退房纠纷。


    据了解,今年一季度,东莞市消委会受理房地产纠纷93宗,其中主要涉及退定(订)争议的有63宗,占房地产投诉量的68%。开盘时房地产销售公司承诺的“零首付”、“低首付”、朝向、学位、优惠等不兑现或货不对板,也导致消费者退定(订)。而发生这样的事之后,销售公司与开发商又相互推诿,纠纷发生。

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