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大量收购土地和项目 能提高房企市值吗

2016-08-12 来源:每日经济新闻
 
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  恒大无疑是近期A股市场最强悍的行动者,砸下百亿重金买入万科5%股份,控股嘉凯城,增持廊坊发展,一系列眼花缭乱的动作为市场注入强心剂,恒大概念股顺势走俏,恒大港股价格创4个月新高。


  这是怎样的一盘大棋?或许只有许家印的心里有确切答案,但是一向波澜不惊的港股市场显然喜欢这样的动作。那么,以并购增加大规模土地储备的套路真能带来更高的市值?


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  新战术:通过并购拿项目


  根据某研究报告,2015年35家典型上市房企的平均拿地金额为263亿元,同比增长65%,平均拿地建筑面积为633万平方米,同比增长27%,拿地均价由2014年的3186元/平方米上升至4155元/平方米,房企拿地成本在上升。


  再把目光聚焦到7月。根据统计,仅7月前10天,全国单幅地块成交金额超过5亿元的地块达29宗,其中溢价率超50%的“地王”达18宗。一二线城市高烧不退的土地市场,引发业内人士的高度警惕。


  日前,融创中国董事长孙宏斌就在合肥项目发布会上透露,融创已经在全国范围内停止申请拿地。至于一级市场拍地什么时候重启,要视后续信贷政策而定,但是融创的并购不会停。


  据申万宏源的统计,2015年至2016年5月,融创收购了46个项目,需要支付的权益费用为300亿元,并通过收购莱蒙国际资产包进入深圳。


  与融创同属行业公认“收购王”的恒大,也在加大并购力度。今年6月19日,恒大收购嘉凯城。去年,恒大从新世界、周大福、中渝置地、华人置业等房企手中收购项目共计15个,总金额达602亿元。


  此外,碧桂园也将获取土地储备的重心逐步放到收购现成项目上。同时,一向在一级市场作风激进的闽系房企阳光城,也在近期宣告要用“第二条腿走路”,3.7亿元收购逸涛雅苑90%权益。


  最近几年,通过并购项目或公司间接增加土地储备的方式,成为扩张型房企进入市场的新战术。高盛高华证券发布研究报告称,预计今年四季度至明年一季度前后,房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。


  国泰君安分析师刘斐凡表示,大型房企直接收购现成项目,无论从资金风险或开发周期上来说,比“拍地王”要划算得多。整个过程不会超过一年,而且风险会较低。


  从财务上来说,有可能在两到三年内就可以把之前的投入成本收回来。如果选择去竞拍“地王”,拿到地后还需要另有一大笔资金投入,时间和市场风险都显而易见。


  目前不少项目为了加快周转速度,拿完“地王”一年内就开盘销售,把“高价地”打造为“快餐式高端住宅”,这是对购房者需求的漠视,也是对土地的不负责任。即便是快速打造出的高端住宅,其销售周期也不会很短。

“现在市场上有很多项目原始土地成本比较低,即使拿这类项目的价格与目前的市场均价或与现阶段的地价相比,也仍具备一定的优势。除此之外,目前市场上的一些项目,包括存量房、老项目以及去化速度较慢的大项目,它们所占据的城市资源,例如交通、配套、地段等,比所谓‘地王’要好很多”,刘斐凡总结说。


  “收购完成后,一般都会对产品进行升级,扩大营销宣传,从而实现提价出售。”一位营销业内人士表示,比如恒大收购新世界的丽宫项目,在收购之后很快就重新包装入市,动作迅速,声势不小。


  在商业地产的并购上,也能实现快速变现。在8月11日举办的观点地产博鳌论坛上,凯德集团中国区总裁罗臻毓向《每日经济新闻(博客,微博)》记者透露,凯德集团在2015年花费150亿元收购香港一个商业地产资产包,今年已经收回了所有成本。


  大市值:新业务+新项目


  在过去两年,地产央企之间的整合一直是主流,招商蛇口合并招商地产、中海收购中信,分别诞生了千亿市值俱乐部中数一数二的巨头。根据最新的市值核算,中海以2188亿市值位据榜首,招商蛇口以1182亿市值排名第三。


  在分析师傅一辰看来,房地产行业的并购事件大多集中于三种类型,即项目层面的收购、股权层面的并购以及国企改革重组。恒大收购香港新世界旗下内地项目属于项目层面的收购;恒大对武汉三江航天房地产开发有限公司以及重庆中渝集团的收购就属于股权层面的并购;招商地产重组,招商蛇口诞生即属于国企改革重组这种类型。


  但是兼并的最终目标还是项目,兼并方看重的还是被兼并方的土地储备。未来,“大鱼吃小鱼”或者“大鱼带小鱼”将会成为并购的主要方式。


  傅一辰认为,小企业融资难,加剧了和行业之间实力较为雄厚的大型房地产商之间的差距,也为行业之间的并购提供了条件,“一些全国性布局的开发企业,进入陌生市场,会选择本地区域性的开发商合作或者直接收购其项目。”


  傅一辰进一步表示,“市场上很多小开发商的项目,虽然也在持续销售,但销售周期拖得很长。如果被央企或大型房企并购,通过他们丰富的运营经验、品牌优势,可能更快实现销售。在产品研发能力上,大型房企更具优势,可以在收购后将产品升级,从而实现更大的溢价空间,共同做大市值”。


  从这个角度来说,并购对于双方而言,就是“双赢”的局面。对于中小房企来说,资金周转更顺畅;对大型房企来看,直接收购现成的项目无论从资金风险、开发成本方面来说,与重新拿地来比都具有优势。


  刘斐凡向《每日经济新闻》记者表示,作为资金密集型行业,充裕的资金对开发商是最重要的。如果房企能通过市值管理提升估值,有助于展开后续股权融资,为转型成功带来更大的资金保障。


  除去对外并购,房企对业务版块之间的资本运作也是做大市值的必由之路。今年以来,万达商业筹划回归A股,绿城物业赴港上市,万科物业服务寻求分拆上市等一些列举动,也能为公司吸引资本市场关注,提升估值产生积极激励。


  “一旦这些新业务版块获得较高估值,母公司所持有的股权也能享受资本溢价,反过来对母体的整体市值增长起到积极的助推作用。”刘斐凡表示。

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